家园之窗

如何在后院建Granny Flat(姻亲房)?

Granny Flat,有人称之为奶奶屋、祖母房,也有人称姻亲房,是独立于主屋(Principal Dwelling)之外,并有完整居住功能的次屋(Second Dwelling,区别于Studio,Garage…),绝大多数情况下是用来出租的。

也许你想象中的Granny Flat是这样子的。

但是,现实是可以高大上的。

上面所谓的完整居住功能是指卧室、卫生间、厨房、餐厅、起居室,而大部分开放式厨房将厨房、餐厅和起居室的功能混合在同一个空间内。是目前最为流行的做法。

一、为何要建Granny Flat?

2009年新州政府为了缓解住房紧张问题,放松了对Granny Flat的审批。既然放开Granny Flat审批是为了缓解住房供应不足的情况,那么肯定是鼓励出租的。是的,大家也都是这么干了,租金是一笔相当可观的收入。后院闲置土地的利用可以最大化,土地区位越好,Granny Flat的附加值越大。关于怎么选择附加值最大的土地,下次再细说。

目前,对满足一定标准的Granny Flat的开发方案可以走Complying Development的审批程序,而不必走繁琐的Consent Development的审批程序。前者是只要满足规定的要求,Council或Private Certifier可以批准,这个程序简单直接。而后者需要公告,调和邻居的意见,不断调整修改方案,费时费力。既然有简单的方案,那么咱们肯定照着简单的程序做。

二、什么样的土地才能满足Complying Development的要求?

这个是重点了,要建Granny Flat,政府的要求要门清,跟咱们中国的建设规范或标准是类似的。只要满足了,审批成功了大部分。

1、先来看土地的要求,土地必须是居住用地。代号是R。

2、如果Granny Flat是和主屋连接在一起或者包含在主屋里面的话(即共用墙体),对土地面积没有要求。如下图。

3、如果Granny Flat是和主屋分开建的话,那土地面积至少达到450平方米。如下图。

4、排除土地存在Heritage,Environmentally Sensitive Area, Wilderness Area, Critical Habitat等情况。怎么查?读合同附件的 Planning Certificate(一条一条过,相当于中国的建设用地规划设计条件)。同时,你会发现还有Bush Fire prone area, Flood area, 这些也都要注意,去深入了解对建Granny Flat 的影响,以后再来展开说明。

5、土地中间没有排污管穿过,这个很重要啊。如果不看排污管道图,那就完蛋了。不乏有这样案例,高价拍到土地,但是建不了理想的房子,就因为地下有一根不能随便动的管。

6、对于斧型地块,要求有至少3米宽的车道,土地尺寸至少12米乘12米。

7、对于其他地块,要求地块在沿路方向至少达到以下宽度(Frontage):

可以上Council的网站,找到Mapping Tool,可以在历年的航拍地图上直接进行测量。以后可以单独说一下怎样充分利用Mapping Tool来了解物业的详细信息。

下图中测量标注的16米就是所谓的Frontage。

三、能建多少面积的Granny Flat?

1、Complying Development 的条件下,每块地只能有2个Dwelling,即一个主屋,一个Granny Flat。

2、Granny Flat最多只能建60平方米建筑面积。开发智力的前提下,可以最多做到4房。

3、满足总建筑密度的控制要求,即主屋和次屋的占地面积之和除以土地面积的百分比数值,必须小于规定数值。

4、满足总建筑面积的要求,即主屋和次屋的建筑面积之和,必须小于规定数值

四、需要预留多少后院空间?

根据上面的要求可以计算出可建的Granny Flat 的面积,然后配上自己想要的房型,那就可以开始在后院图纸上模拟。这时候就需要考虑退界和间距(setback)的要求,即Granny Flat离开土地边界线或已有建筑物的最小距离,具体如下:

1、沿着道路一侧的退界(classified road要求更高)

在地块前端,建筑离开道路边界的退界距离是Front Setback

如果后门也有道路(这种土地超赞)那后侧离开道路边界的退界至少为3米。

如果遇到转角地块(同样是超赞的地块),转角地块另一侧离开道路的退界跟土地大小有关。

2、土地左右两侧的退界是Side Setback

3、土地后侧的退界是Rear Setback

4、遇到树,也要退

遇到protected Tree需要留出至少3米的间距。Protected Tree是指那些需要审批才能动的树。至于如何动树,下次再具体说。

上面说了这么多Setback,好多人肯定是昏头了,来两个案例看看。左边是典型地块,右边是转角地块。

五、可以建多高?最高8.5米。

六、对绿化、开放空间和车位有何要求?

1、总的绿化率的要求,即绿化面积除以土地面积的百分比

2、总的开放空间Courtyard至少要有24平方米,宽度至少要求4米,可以共享

3、停车位没有要求。

满足了上面的这些要求,基本上就可以画出一个建筑草图了。接下来没拿地的拿地,可以请Builder在买地的过程中提前介入,为买地提供参考咨询,大部分Builder还是愿意做的。已经有地的可以请Builder一条龙设计审批服务,或自己请建筑师画建筑图然后配合DA(Development Application)。

以后我们可以来聊一聊Bush Fire对建Granny Flat的影响。或者聊一聊如何投资Granny Flat能获得更多的现金流。当然也可以聊几种常规的House结构的对比和选择。也可以揭露一些在买房过程中必须要当心的中介的那些猫腻。或者罗列一下买房前需要做哪些准备工作。

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